2020年10月時点でも日本銀行のマイナス金利政策は継続中で、預金、貸出金ともに超低金利状態が続いています。そのため、以前住宅ローンを契約した人を中心に、より条件が良い住宅ローンに借り換える動きが盛んです。

この記事では、住宅ローンの借り換えを検討する際に必ず見ておきたいポイントを紹介します。「借り換えを検討している」「検討していなくても、借り換えについて知っておきたい」という人はぜひ参考にしてください。

住宅ローンの借り換えでお得になる場合とは?

住宅ローン
(画像=PIXTA)

どのような住宅ローンに借り換えたらよいのかを知る前に、借り換えがお得になる場合について解説します。

一般的には、以下の条件の場合、借り換えを検討したほうがよいとされています。

・住宅ローンの残債が1,000万円以上ある人
・借り換え前の金利が借り換え後の金利より1%以上高い人
・完済まで10年以上ある人
・超長期固定金利や固定金利で借り入れている人
・金利が下落傾向にある状態で固定金利から変動金利へ変更したい人

住宅ローンの残金は、1000万円以上ないと借り換えの効果は少ないといわれています。なぜなら、借換時にさまざまな手数料がかかるからです。住宅ローンの残金が数百万円の場合は、いくら金利が下がろうと借り換えをしないほうがよいでしょう。

同様に、完済まで10年を切った場合も借り換えはおすすめできません。住宅借入金等特別控除の控除期間は10年間です。できれば完済までの期間が10年以上ある状態で借り換えを考えましょう。

また注意したいのが、金利です。通常、住宅ローンの超長期固定金利や固定金利は、変動金利より金利が高く設定されています。しかし、現在契約している固定金利と変動金利の金利差が1%以上ない場合は、借換手数料のほうが高くなる可能性が高く、借り換えはおすすめできません。

さらに借換時には、必ず金利の動向をチェックしましょう。なぜなら、金利差が1%以上ある状態で固定金利から変動金利に借り換えをしても、その後、金利が上昇すると、金利差のメリットを生かせないからです。

変動金利へ借り換えを検討する場合は、金利が下落傾向のときに行いましょう。住宅ローンは、借り換えをしたからといっても必ずお得になるわけではありません。上述のお得になる条件を参考にして、「本当に借り換えをしたほうがよいのか」を検討してください。

住宅ローン借り換えおすすめ人気ランキング

ここでは、おすすめの住宅ローン借り換え商品を紹介します。金利だけでなく、諸費用も含めて確認することが大切です。※金利などの条件は2020年12月現在のものです。

auじぶん銀行「住宅ローン全期間引き下げプラン 変動金利」

ネット銀行の変動金利住宅ローンです。

金利 0.41%
事務手数料 借入額×2.2%(税込)
保証料 無料
印紙税 無料(連帯保証人を付ける場合は必要)
特典等 au金利優遇割、au回線と「じぶんでんき」のセット利用で住宅ローン適用金利から年0.1%引き下げ

Web上で申し込みから契約まで行える住宅ローンです。紙の契約書が発行されないので、印紙税がかかりません。また、au金利優遇割がある点もおすすめポイントです。auユーザーは特にお得になるため、有力な選択肢になるでしょう。

ジャパンネット銀行「住宅ローン全期間引き下げ型 変動金利」

ジャパンネット銀行はネット銀行で、2019年7月に住宅ローンの取り扱いを開始しました。ここでは、変動金利の商品について見ていきましょう。

金利 0.38%
事務手数料 借入額×2.2%(税込み)
保証料 無料
印紙税 無料

金利の低さが魅力です。ただし、個人事業主や、自身や家族が経営する会社に勤めている人は利用できないので注意しましょう。

りそな銀行「借りかえローン 変動金利・固定金利」

実店舗もある銀行ですが、おすすめしたいのはWeb申し込み限定プランです。

金利 0.429%(変動)、0.595%(固定10年)
事務手数料 借入額×2.2%(税込み)
保証料 無料
印紙税 無料
特典 アプリで住宅ローン残債確認可能

※注意点:2021年3月31日までにWebで事前審査申し込み、同年6月30日までに借り入れることが条件

Webで申し込んで契約すれば、印紙税がかからない点は他のネット銀行と変わりません。ただし契約後、一部繰上げ返済をする際は注意が必要です。Webで手続きをすれば手数料無料ですが、店頭やテレビ電話だと、5500円~3万3000円の手数料がかかる場合があります。

「ネットで手続きを行える」という人におすすめの住宅ローンと言えます。

住信SBIネット銀行「ミスター住宅ローンREAL 通期引き下げプラン」変動金利

ネット銀行でありながら、実店舗もある銀行です。

金利 0.41%
事務手数料 借入額×2.2%(税込み)
保証料 無料
特典 全国9店舗で住宅ローン相談可能

メリットは、全国9店舗で住宅ローン相談ができることです。インターネットで情報収集するのが苦手、複数の金利プランから検討したいという人におすすめです。対面で相談ができるにもかかわらず、保証料無料という点も注目です。

イオン銀行「住宅ローン定率型(借り換え)変動金利・固定金利」

ショッピングモールの「イオン」をよく利用する人におすすめの住宅ローンです。

金利 0.47%(変動)、0.57%(固定10年)
事務手数料 定率型……借入額×2.2%(税込み)
定額型……11万円(税込)
保証料 無料
印紙税 必要
特典 イオンでの買い物が毎日5%オフ

※注意点: 2021年1月9日までの申し込み、同年12月28日までに借り入れた分に適用

イオン銀行の住宅ローンは、事務手数料が定率型・定額型から選べるのが特徴です。どちらがお得になるかよく考えてから契約しましょう。どちらがお得なのか迷う際は、全国のイオンモールにあるイオン銀行店舗で相談することもできます。「土日に対面で相談できる」という点もおすすめポイントと言えるでしょう。

また、イオンでの買い物が毎日5%オフになる特典も見逃せません。イオンラウンジの利用もできます。

楽天銀行「住宅ローン 変動金利・固定金利」

ネット銀行ですが、ZoomやSkypeでの相談も受け付けています。

金利 0.537~1.187%(変動)、1.547%(固定10年)
事務手数料 一律33万円(税込)
保証料 無料
印紙税 必要
特典 ZoomやSkypeでの相談可能

楽天銀行の住宅ローンの大きな特徴は、一律33万円という事務手数料にあります。手数料重視で住宅ローンを選びたい人にはおすすめです。金利が低めな点や保証料が無料の点もポイントです。

新生銀行「パワースマート住宅ローン 変動金利」

全国に店舗がある銀行です。Webで申し込みから契約まで行えます。

金利 0.45%(変動フォーカス)
0.65%(変動金利)
事務手数料 変動フォーカス……借入額×2.2%(税込)
変動金利……11万円(税込)
保証料 無料
印紙税 必要
特典 セブン銀行などATM出金手数料無料

新生銀行の変動金利は、2種類あります。1つ目は金利を抑えて事務手数料を定率型にした「変動フォーカス」、2つ目は金利の引き下げはないものの、事務手数料が11万円と定額の「変動金利」です。契約を検討する際は借入額などから、どちらがお得になるかを考えてみましょう。

店舗だけでなく、自宅からテレビ電話での相談も可能です。「社会情勢的に店舗に行くのが怖いけれども、相談はしっかりしたい」という人におすすめの住宅ローンです。

【人気おすすめ】変動金利

変動金利に限定しておすすめしたい住宅ローンを紹介します。

・りそな銀行「借りかえローン」:金利0.429%
・auじぶん銀行「住宅ローン全期間引き下げプラン 変動金利」:金利:0.410%
・ジャパンネット銀行「住宅ローン全期間引き下げ 変動金利」:金利0.380%

りそな銀行の借り換え専用ローンの金利の低さが目立ちます。この金利を適用するためには2021年3月31日までのWeb事前審査、同年6月30日までに借り入れることが条件となります。今すぐにでも借り換えしたいならば、検討する価値のある住宅ローンです。

また、auじぶん銀行はau携帯、「じぶんでんき」の利用で住宅ローン金利の引き下げがあります。auユーザーならば、チェックしておきたい住宅ローンです。

【人気おすすめ】固定金利10年

固定金利10年でおすすめの住宅ローンです。

・イオン銀行「住宅ローン定率型(借り換え)固定金利」:金利0.57%
・りそな銀行「借りかえローン」:金利0.595%
・新生銀行「パワースマート住宅ローン」:金利0.75%

金利の面から見ると、イオン銀行の住宅ローンがおすすめです。ただし、この金利が適用されるのは2021年1月までに申し込み、同年12月28日までに借り入れた分に限られます。

手数料の面では、事務取扱手数料が5万5000円と定額になっている新生銀行に注目です。いくら借りても手数料が変わりません。

【人気おすすめ】固定金利15年

・新生銀行「パワースマート住宅ローン 固定15年」:金利0.90%
・住信SBIネット銀行「ネット専用全疾病保障付住宅ローン」(借り換え):金利1.40%

金利は少し高いですが、住信SBIネット銀行の住宅ローンは借り入れ以外の保障を充実させたい人におすすめです。追加保険料なしで病気・けがの保障が付帯されます。主な保障内容は以下のとおりです。

・すべての病気・けがを保障する全疾病保障に加入
・病気やけがで働けなくなった場合、毎月の住宅ローン返済がゼロになる
・就業不能状態のまま12ヵ月経過したら、住宅ローンの残債がゼロになる

【人気おすすめ】固定金利30年・フラット35

・三井住友信託銀行「住宅ローン 30年固定」(融資手数料型)金利:0.970%
・ARUHI「スーパーフラット借り換え(借り換え期間15~35年)」:金利0.980%(団信不加入)
・みずほ銀行「住宅ローン(ネット専用、借り換え)・26~30年固定」:金利0.980%(保証料を前払いしない方式)、金利1.03%(保証料を前払いする方式)

三井住友信託銀行の30年固定の金利が低くなっています。ただし、この金利を適用させるためには融資手数料(借入金額の2.2%)を借入時に支払わないといけません。

みずほ銀行の26~30年固定は、インターネット専用のプランとなっています。ただし店頭でもこの住宅ローンについての説明や相談は可能です。支店で相談し、支店にあるタブレットからWebで申し込むこともできます。(申し込みは必ずインターネット経由)。

住宅ローンの借り換えにかかる諸費用

住宅ローンの借り換えを検討する前に、手続きをした場合、どのような費用がかかるのかもチェックしておきましょう。

事務手数料

各金融機関で、自由に設定できる部分です。多くの場合、「定額型」と「定率型」に分かれています。それぞれの特徴は以下のとおりです。

・定額型

借入金額にかかわらず、手数料は一定です。借換金額(現在の住宅ローン残債)が大きいと、定率型よりもお得感が増します。例えば、定額型の手数料が10万円の場合、2000万円借りても3000万円借りても手数料は10万円です。

ただし、定率型に比べて、金利が上乗せされていることも少なくありません。つまり、金利が高く完済までに時間がかかれば、それだけ金利を多く支払うことになります。そのため、10年以内などの短期間で完済できる場合などに利用することをおすすめします。

・定率型:

借入金額の数%が手数料として徴収されるタイプです。手数料率の設定は、各金融機関で異なりますが、多くが2%前後となっています。例えば、手数料率が2%の場合、2000万円の借り入れで40万円、3000万円の借り入れで60万円です。定率型は最低手数料が20万円など、金融機関によって設定が違うので、確認しておきましょう。

手数料は、住宅ローン借り換え契約時に支払うため、初期負担が大変と感じる人もいるかもしれません。しかし、金利は定額型よりも低めに設定されていることが多いため、完済までに15年以上かかるのであれば、定額型よりもお得になる可能性が高いでしょう。

保証料

住宅ローンの返済ができなくなった場合、保証会社が契約者に代わり残金を返済してくれる制度があります。その制度を利用するために、住宅ローン契約時に支払うのが保証料です。

保証料は、借入金額と借入期間で決まります。金融機関のホームページに保証料率が掲載されていますので確認しておきましょう。※保証会社への返済は必要です。

一例ですが、ある金融機関で15年借り入れた場合、100万円当たりの保証料は1万1982円です。正式な金額は、金融機関で見積もりを取るとよいでしょう。

最近の住宅ローンでは保証会社を立てないものも増えています。この場合、保証料は不要です。借り換えを検討する際は、保証料あり・なしのどちらを選ぶかも検討しましょう。

団体信用生命保険料

借換先の住宅ローンでも、団信の加入を求められます。多くの場合、団信の保険料は無料ですが、フラット35のように金利に上乗せされることもあります。しっかりと確認しておきましょう。

印紙税

住宅ローン契約に伴って作成する文書は「金銭借用証書」にあたるため、印紙税が必要です。新規借入時だけでなく、借換時も必要なので、覚えておきましょう。印紙税額は、借入金額(契約書に記載された金額)によって異なります。一例は、以下のとおりです。

借入金額 印紙税
1000万円超5000万円以下 2万円
5000万円超1億円以下 6万円

ネット銀行など契約手続きをすべてWeb上で行い、紙の契約書の発行がない場合は印紙税がかかりません。この点も借り換え検討時にチェックしてみてはいかがでしょうか。

火災保険料・地震保険料

借り換えて新しい住宅ローンを契約する際も、火災保険料・地震保険料は必要です。金融機関がすすめる保険でなく、自分で探しても構いません。

登録免許税

借り換えをする際は、今の住宅ローンについている抵当権を抹消し、新しい住宅ローンに抵当権を設定しないといけません。そのため、「抵当権の抹消」「抵当権の設定」の2つの費用がかかります。

抵当権を抹消するための登録免許税は、1件につき1000円、抵当権の設定は「借入金額×0.4%」(条件を満たせば借入金額×0.1%)ですが、手続きを司法書士に行ってもらう場合は司法書士報酬も必要です。報酬は、5万~7万円程度と考えておきましょう。実際に司法書士に依頼する際は見積もりを取るようにしましょう。

繰上げ返済手数料

住宅ローンの借り換えでは、新たな住宅ローン借入金で現在の住宅ローンを全額返済しないといけません。その際に支払わないといけないのが、繰上げ返済手数料です。繰上げ返済手数料は、無料~数万円と各金融機関で異なります。

中には「一部繰上げ返済のときのみ無料、全額繰上げ返済時は手数料が必要」「インターネットで繰上げ返済手続きを行った場合のみ手数料無料」としているところもあります。手続き前によく確認しておきましょう。

保証会社事務手数料

現在の住宅ローンで保証料を支払っている場合のみ必要です。住宅ローン残金の全額繰上げ返済を行い、住宅ローンを完済した後は、経過していない期間分の保証料が戻ってくることがあります。そのお金を受け取る際に、必要なのが保証会社事務手数料です。

固定金利・変動金利のメリットとデメリット

借換時に、「固定金利にするか」「変動金利にするか」迷っている人もいるでしょう。そこで、固定金利と変動金利のメリットとデメリットをあらためて確認してみます。

固定金利

固定金利は3年、5年、10年など一定期間金利が決められているローンです。中には、借り入れから完済まで同じ金利で契約する「超長期固定金利」もあります。

・固定金利のメリット

固定金利のメリットは、以下の点です。

・金利が決まっているため、金利変動リスクを受けにくい
・一定期間は返済額が決まっているため、家計の計画が立てやすい

固定金利の大きなメリットは、返済額が決まっている点でしょう。特に、就学中の子どもがいる場合、金利が上昇して返済額が上がることで教育費の積み立てなどに大きな影響を及ぼすことも考えられます。固定金利を選択した場合は、このようなリスクを回避することが可能です。

「子どもが小さい」「今後教育費がかかりそう」という家庭は、収支計画をしっかり立てておくことが重要です。住宅ローンの借り換えを検討するなら、固定金利に変更し、毎月の支出金額を確定させておきましょう。

・固定金利のデメリット

固定金利のデメリットは、以下の点です。

・変動金利よりも金利が高い傾向にある
・金利が下落傾向や現状維持の場合、総返済額が変動金利よりも多くなる可能性がある

固定金利には、一定期間返済額が変わらないというメリットがありますが、変動金利よりも金利が高く設定されていることが一般的です。そのため、借入期間中、金利がほとんど変わらないとすれば、変動金利を選択したときよりも総返済額が増えることになります。

変動金利は半年に一度金利の見直しがあることが一般的です。金利の変動があれば、市場に合わせて住宅ローンの金利も反映されるため、金利が下落したときは総返済額が減ります。しかし、固定金利の場合、一定期間内は金利の見直しがないため、金利が下落したときも、特に恩恵はありません。

変動金利

変動金利は、固定金利と異なり、半年に一度金利の見直しがあることが一般的です。そのため、契約当初の金利と契約終了近くの金利が大きく異なる可能性もあります。変動金利のメリットとデメリットも見ておきましょう。

・変動金利のメリット

・固定金利より金利が低い傾向にある
・金利が下落傾向や現状維持の場合、総返済額が固定金利よりも少なくなる

変動金利のメリットは、何といっても固定金利より低い金利設定です。特に、昨今は低金利時代のため、大きな恩恵を受けやすくなっています。「今後も低金利が続くと考えている」「さらに下がると考えている」といった人は、借換時に変動金利を選ぶとよいでしょう。

次に、デメリットについても確認しておきます。

・変動金利のデメリット
・金利が上昇する可能性もあるため、総返済額の予測がしにくい
・金利が上昇すると毎月の返済額が増え、家計に大きな影響を及ぼす可能性がある

見直し時期に金利が上昇していると返済額が増えることもあるため、注意が必要です。ただし、金融機関の中には、変動金利の「5年ルール」「125%ルール」を設けているところもあります。この場合、金利の上昇があったとしても、5年間は返済額がそのまま、6年目に返済額が上がったとしても、現在の125%以上は返済額がアップしません。

「5年ルール」「125%ルール」を適用している場合、当面の返済額は上がりませんが、住宅ローン完済ごろに未払いになっている利息をまとめて支払わないといけません。ローン終了直前になって、大きな金額を支払う可能性がある点を忘れないようにしましょう。

「5年ルール」や「125%ルール」を適用していない住宅ローンの場合、金利が上昇すれば、即返済額に反映されます。ルール適用がない住宅ローンを選ぶ場合は、金利上昇リスクにいつでも対応できるように余裕資金を持っておくことがおすすめです。

住宅ローン借り換えで大事なのは金利と諸費用!しっかりと確認しよう!

「借りたときよりも金利が下がった」「より条件の良さそうな住宅ローンを探したい」という人も多いのではないでしょうか。

「完済までの期間が10年以上」「住宅ローンの残金が1000万円以上」など、借り換えでお得になる可能性の高い条件を満たしている場合は、まず金利をチェックしてください。現在の住宅ローン金利よりも金利差が1%以上あれば、借り換えの検討を始めましょう。

借り換えを検討する際は、金利だけでなく必ず各金融機関の諸費用もチェックしてください。特に、事務手数料や保証料は各金融機関で自由に設定できるところです。あまりにも諸費用が高くなると、金利差のお得感が得られなくなる可能性もあります。

金融機関のホームページで公開されている返済シミュレーションなどで、諸費用を含めた総返済額をしっかり確認しておけば、スムーズかつお得な借り換えが期待できるでしょう。