ネットマネー 2017年7月号より一部を特別公開!

家賃2万円の風呂なし生活から年商1億円! 成功大家さん、失敗大家さん大集合!

まるごとアパート投資(経営)の最大のメリットは空室リスクを軽減できること。複数の部屋の大家となるので、家賃収入がゼロになることはほぼないし、その金額もまとまっものになる。半面、デメリットもある。投資金額が大きい、管理の手間がかかる、区分所有に比べて売却に時間がかかる…。だからこそ中古物件、新築物件の大家さんの成功談が役に立つのだ。

ワケあり中古物件を魅力的な住まいに再生し、入居者の呼び込みに成功。家賃収入2億円を実現!

“ワケあり物件"は確実に利益を得られる手堅い“再生"投資先

12棟・200室もの物件を所有する事業家の天野真吾さんは、「自分では不動産投資家というより不動産再生事業家だと思っています」と語る。事実、天野さんが購入するのは、空室率が高かったり、運営状態がよくなかったりする、いわゆる“ワケあり中古物件"がメイン。そうした中古物件を再生し、付加価値を高めて入居者を増やすという手法で資産を拡大させ続け、現在では2億円もの家賃収入を手にするまでになっている。

しかし、ワケあり物件は投資リスクも高い。なぜ、あえてそこに目をつけたのか。「IT企業に勤めていたときに企業再生の仕事に関わることがあり、それがとてもおもしろくて、やりがいを感じたんです。その経験もあって、破綻寸前の会社を再建したように、ワケあり物件を再生するほうが充実感を得られるのかなと思ったんです。もうひとつの理由は、ワケあり物件の再建はインカムゲイン(家賃収入)とキャピタルゲイン(売却益)の両方を手堅く稼ぐことができるからです」

ワケあり物件は手堅い投資先と天野さんが確信したのは、39歳のときに最初に購入した物件での成功体験にある。

「仲介業者の紹介で、福岡市内の築20年ほどの中古RCマンションを約5500万円で購入しました。15室中7室が空室でしたが、特に不安は感じませんでした。むしろ、どうやって再建しようかとワクワクしましたね」

1部屋ごとに異なるコンセプトを打ち出し入居者を呼び込む

天野さんがまず手がけたのは、管理会社の変更による客付け業務の徹底。そして、空室部分の大規模改修だ。

「壁紙の色や家具などで部屋ごとに異なるコンセプトを打ち出し、その部屋での生活をイメージできるようにしました。通常、同じマンション内の部屋は基本的にすべて同じコンセプトでつくられています。そのため、お客さんはひと部屋だけを見て気に入らなければ帰ってしまう。でも、部屋ごとにコンセプトを変えれば、内見に来たお客さんがある部屋は気に入らなくても、別の部屋を気に入ってくれるということがありえます。それだけ、客付けがしやすくなるというわけです」

実際、福岡の物件は程なく満室となり、利回り13%以上の優良物件に再生したという。「すでに売却してしまいましたが、インカムゲインで約2000万円、キャピタルゲインで約3000万円の収益を得ました。ワケあり物件は相場より低い価格で購入でき、再生した後は相場並みの価格で売却できます。だから手堅い投資先といえるわけです」

2年前に独立し、不動産再建事業のほか、デザイン会社とリラクセーションサロンの経営も手がけるなど、幅広く事業を展開する天野さんは、「学生時代から事業を立ち上げることを目標にしてきた」と語る。その目標を実現した今、自身の経験を後進に伝え、育成することへの関心が高まっているという。

「今後は、起業家のスタートアップを助けるエンジェル投資家としての活動にも力を入れていきたいと思っています」

天野さんの次なるステップに期待したい。